Эксперты предрекают спад спроса и снижение цен. Но есть и неожиданное мнение – о том, что власти создадут более благоприятные условия для строительства жилья в стране.

Пределы спроса

Отсутствие экономического роста на фоне возросших объемов предложения создавали предпосылки для снижения платежеспособного спроса уже в конце прошлого – начале этого года, отмечает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. Но нестабильность в экономике и геополитический кризис вновь подстегнули интерес к жилью как к материальному активу. Всплеск спроса на фоне девальвации рубля наблюдается прямо сейчас, население массово скупает квартиры. Однако деньги рано или поздно у людей закончатся, поскольку платежеспособность  падает, из-за инфляции снижаются реальные доходы. «Те, у кого были живые деньги, стремились сохранить их в недвижимости, но у этого спроса есть предел. Другая часть покупателей может рассчитывать только на ипотеку, будущее которой сейчас довольно неопределенное. Поэтому в следующем году стоит ждать спада спроса на недвижимость», – считает эксперт.

Ценовые прогнозы

По данным «ИРН-Консалтинг», долларовые цены падают: например, с начала года средняя стоимость квадратного метра в столице просела примерно на 20-25%. В следующем году эта тенденция продолжится. А вот ситуация с рублем неоднозначна и будет во многом зависеть от событий на валютном рынке. Вообще с начала 2014 года рублевые цены на новостройки Москвы выросли на 11-14%, а на вторичные квартиры – более чем на 25%. Если негативные тенденции в экономике сохранятся, платежеспособный спрос будет падать, и цены в рублях могут начать снижаться.

Как отмечает Александр Крапин, генеральный директор аналитического агентства RWAY, в следующем году ценам на жилье предстоит пройти еще и процедуру нормирования налогом на недвижимость. По мнению эксперта, с большой степенью вероятности средние цены на жилье в рублевом исчислении будут медленно снижаться в ближайшие один-два года.

В компании «ЛСР. Недвижимость - Москва» считают, что в 2015 году ни значительного роста цен, ни резкого падения стоимости недвижимости не произойдет. «По нашим прогнозам при стабилизации экономики цена 1 кв. м может вырасти на 2-3%. Обусловлено это как инфляцией, так и повышением Центральным банком России ключевой ставки рефинансирования», – говорит руководитель департамента маркетинга и рекламы компании Дмитрий Гуменюк. С другой стороны, если продолжится рецессия, упадёт покупательная способность. Чтобы избежать сильного снижения спроса, застройщики будут предлагать покупателям  различные скидки и акции, которые косвенно снижают стоимость жилья.

«Следующий год станет проверкой рынка недвижимости на прочность, – уверен Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group. – Безусловно, снизится спрос, но одновременно снизится и предложение за счет того, что до Нового года девелоперы продадут крупные объемы квартир, при этом новые объемы они будут выводить крайне осмотрительно». 

Все ли дома достроят?

Риск остановки строек и банкротства компаний все-таки есть, предупреждает Татьяна Калюжнова из «ИРН-Консалтинг». Если сохранится высокая ключевая ставка, у застройщиков появятся проблемы с кредитованием, а из-за снижения платежеспособного спроса им может не хватить собственных средств, поступающих от дольщиков. В группе риска, в первую очередь, небольшие подмосковные компании, строящие жилье дальше 15-20 км от МКАД. Дело в том, что у крупных девелоперов большинство проектов расположено недалеко от Москвы, где фокусируется основной спрос. В условиях ухудшения экономики и возможного снижения цен такие комплексы будут оттягивать на себя основную массу покупателей, а удаленные от столицы новостройки начнут испытывать дефицит спроса.

«Девелоперы приостановят новые проекты и будут достраивать и распродавать объекты в активной фазе реализации. Если негативные тенденции в экономике сохранятся продолжительное время (от года и более) в перспективе двух-трех лет это приведет к сокращению объемов ввода нового жилья примерно на 30-50%», – прогнозирует Татьяна Калюжнова.

При этом представители строительных компаний уверяют, что уже запущенные объекты не будут заморожены. «Кризис 2008 года многому научил застройщиков. Они стали более взвешенно подходить к вопросам финансирования проектов, сократили объёмы кредитных портфелей, стали диверсифицировать бизнес, занимаясь не только строительством, но и производством строительных материалов, чтобы меньше зависеть от поставщиков», – комментирует Дмитрий Гуменюк из «ЛСР.Недвижимость-Москва».

По мнению экспертов, в кризис смогут работать компании, которые имеют собственные производства. Леонард Блинов из Urban Group говорит, что стратегия успешного застройщика должна базироваться на двух принципах. Первый –  вертикальная интеграция бизнеса. При этом компания держит в своих руках все – от стройматериалов до проектирования и генподряда, полностью контролирует сроки и себестоимость  производства, не зависит от валютных рисков.  Второй  – создание качественного, ликвидного продукта, который подходит самому широкому спектру покупателей.

Ждать или покупать?

Как в сегодняшней ситуации вести себя   потенциальным покупателям жилья? Есть ли смысл поддаваться панике и вкладывать деньги не глядя, по принципу, что первое под руку попадется?

В любом случае, выбор нужно делать взвешенно, особенно если недвижимость приобретается с инвестиционными целями. Эксперты рекомендуют тщательно анализировать все  предложения и делать выбор.  Если у покупателя есть на примете качественный проект надежного застройщика, с хорошей планировкой, на востребованном направлении, то такой продукт ликвиден всегда, на него цена вряд ли снизится. Обычно понижаются ценники в проектах с дефектами, например, если ЖК расположены на загруженных трассах. В зоне риска и повторяющиеся типовые  панельные дома. 

Эксперты советуют покупателям жилья исходить прежде всего от текущих потребностей и возможностей. С одной стороны, в следующем году из-за снижения спроса возможно снижение цен, появление привлекательных предложений и стимулирующих акций. Но, с другой стороны, в свете последних событий не ясно, что будет с ипотечными ставками.

Атака на рубль закончится

Даже в нынешней непростой ситуации некоторые эксперты видят повод для оптимизма. Так, аналитик Александр Крапин уверен – спекулятивная атака на рубль закончится уже в начале 2015 года: «Рубль существенно укрепится за счет экспортных операций России за рубли. Власть создаст более благоприятные условия для строительства жилья в нашей стране, поскольку это будет способствовать скорейшему развитию внутреннего рынка».

По его мнению, в последующие годы Россия за счет завоевываемой в настоящее время возможности эмитировать деньги и торговать «не за доллары» на мировом рынке, будет все более динамично развиваться, наращивая при этом объемы строительства жилья. Поставленная цель – строить в год 1 квадратный метр жилья на человека с большой степенью вероятности будет выполнена к 2020 году.