Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги года на рынке новостроек «новой Москвы». Объем предложения сократился на сократился на 18,5%. Средняя цена квадратного метра за год выросла на 24,9% и составила 104 800 руб. В 2014 году рынок новостроек «новой Москвы»[*] пополнился всего тремя новыми проектами против семи в 2013 году. Все вновь вышедшие объекты являются комплексной застройкой территорий и включают как жилые дома, так и объекты социальной и коммерческой инфраструктуры.

* В отчете представлен обзор рынка новостроек «новой Москвы» без учета апартаментов. Апартаменты представлены в комплексах «Вилла Рива», мкрн. «Солнцево Парк».

Проекты, вышедшие на рынок «новой Москвы» в 2014 г.

Источник: Метриум Групп

Более активно предложение в «новой Москве» пополнялось за счет выхода в продажу корпусов в уже реализуемых масштабных проектах: ЖК «Новые Ватутинки», город-парк «Первый Московский» и «Переделкино Ближнее», ЖК «Борисоглебское», ЖК «Татьянин Парк» и т.д.

По данным «Метриум Групп», за год совокупный объем предложения на первичном рынке «новой Москвы» сократился на 18,5% и по итогам декабря 2014 года составил порядка 7 250[*] квартир в 34 проектах. Самая высокая покупательская активность наблюдалась в 1 и 4 квартале 2014 года и была вызвана сначала банковской санацией, затем - резким падением курса национальной валюты и повышением ипотечных ставок.

По-прежнему Новомосковский округ (НАО) застраивается наиболее активно, на него приходится 70,6% проектов и 73% квартир. За прошедший год указанные доли снизились на 5 п.п. и 3,8 п.п. соответственно. В Троицком автономном округе на текущий момент реализуется 29,4% проектов и 27% квартир.

['] Объем предложения в ЖК «Новое Бутово», ЖК «Ново-Никольское», ЖК «Экопарк Горчаково», ЖК «Престиж», ЖК «Марушкино», ЖК «Зеленая Линия» и ЖК «Рассказово» принят экспертно ввиду отсутствия данных в открытых источниках информации.

Структура предложения по округам

Источник: Метриум Групп

В структуре предложения по этажности все также преобладают квартиры в многоэтажных корпусах свыше 10 этажей, за год их процент практически не изменился -51,6%. На 5,6 п.п сократилась доля квартир в малоэтажных корпусах не выше 4 этажей – до 28,4%. На сравнимую величину возрос процент квартиры в среднеэтажных корпусах – до 20,1%.

Структура предложения квартир по этажности корпусов (внешний круг – 2014 год, внутренний круг – 2013 год)

Источник: Метриум Групп

За прошедший год благодаря активному выходу новых корпусов более чем на 10 п.п. выросла доля квартир в домах на ранней стадии строительства (до 26,3%). В то же время на 8,7 п.п. сократилась доля квартир в корпусах на этапе активного проведения строительно-монтажных работ (до 28,7%). Остальные значения в распределении предложения квартир по стадии строительства за прошедший год практически не изменились.

Структура предложения по стадии строительной готовности (корпуса и квартиры)

Источник: Метриум Групп

По данным аналитиков «Метриум Групп», средняя цена квадратного метра в новостройках «новой Москвы» за год выросла на 24,9% и составила 104 800 руб. Повышение среднего ценового уровня наблюдалось на протяжении всего 2014 года, а наиболее значительное было зафиксировано в 1 и 4 кварталах.

Динамика цены кв. м в новостройках «новой Москвы» в 2014 году

Источник: Метриум Групп

В новостройках НАО по итогам года средняя цена квадратного метра остановилась на отметке 119 100 руб., что на 32,8% выше, чем в прошлом году. Это связано как с выходом высококачественного ЖК «Рассказово», так и с удорожанием цен в связи с повышением стадии строительства и ажиотажным спросом начала и конца года. В то же время в ТАО рост составил всего 2,5% – до 66 300 руб. за кв. м. Здесь повышение цен сдерживалось постоянным выходом новых объемов квартир в ЖК «Борисоглебское» – самом доступном на территории «новой Москвы».

Динамика цены кв. м в новостройках НАО в 2014 году

Динамика цены кв. м в новостройках ТАО в 2014 году

Источник: «Метриум Групп»

Самые дешевые квартиры в «новой Москве» в конце года были представлены в ЖК «Борисоглебское» (1,68 млн руб. за 33,4 кв. м), ЖК «Спортивный квартал» (2,25 млн руб. за 25,94 кв. м) и ЖК в Щербинке на ул. Железнодорожная (2,35 млн руб. за 24 кв. м).

По состоянию на конец 2014 года средняя стоимость однокомнатной квартиры в «новой Москве» составляет 4,3 млн руб., двухкомнатной – 6,28 млн руб., а трехкомнатной – 10,39 млн руб. По сравнению с началом года рост составил 21,9%, 10,5% и 48,2% соответственно. Столь значительное удорожание средней стоимости трехкомнатных квартир объясняется тем, что предложение на них ограничено, а благодаря высокому уровню спроса наиболее дешевые лоты ушли с рынка.

Площадь и стоимость квартир в зависимости от количества комнат

Источник: Метриум Групп

Среди основных тенденций года на первичном рынке «новой Москвы» можно отметить:

Повышенный спрос в связи с ухудшением экономической ситуации. Для рынка новостроек «новой Москвы», так же, как и для всего Московского региона, в уходящем году была свойственна повышенная покупательская активность. Пик спроса пришелся на 1 и 4 кварталы 2014 года и был связан с проводимой ЦБ РФ санацией в банковской сфере, а также девальвацией рубля и ухудшением экономической ситуации.

Низкая девелоперская активность. В 2014 году на рынок «новой Москвы» вышло всего 3 новых проекта, тогда как в 2013 году их было 7. Это во многом связано с отсутствием утвержденного генплана, где были бы отражены концепция развития присоединенных территорий, новые и реконструируемые дороги, объекты инфраструктуры. В декабре Градостроительно-земельная комиссия рассмотрела проекты территориальных схем Троицкого и Новомосковского административных округов. Окончательно утвердить генплан «новой Москвы» власти планируют в 2015 году.

Непропорциональное развитие и застройка НАО и ТАО. После включения в состав Москвы новые территории были разделены на два округа – Новомосковский и Троицкий. Первый, расположенный вблизи МКАД, активно развивается и застраивается. Именно там расположены крупнейшие центры притяжения «новой Москвы», реализуется подавляющее большинство масштабных проектов, а в ближайшей перспективе должны появиться станции метрополитена. В то же время в ТАО реализуется всего несколько значимых проектов застройки, он менее привлекателен для девелоперов ввиду более низкого развития транспортной и социальной инфраструктуры и удаленности от Москвы.

Вовлечение девелоперов в развитии дорожно-транспортной и социальной инфраструктуры. За прошедший год инвестиции в «новую Москву» составили порядка 150 млрд руб., из которых только 10 млрд – бюджетные деньги. За счет девелоперов было построено множество объектов социальной инфраструктуры: детские сады, школы, поликлиники. Кроме того, ГК «Мортон» заявила о желании построить дорогу в районе аэропорта «Внуково», которая должна будет соединить Киевское и Калужское шоссе. Подобная практика приносит пользу как самим девелоперам, делая их объекты более привлекательными, так и местным властям, которые получают современные объекты инфраструктуры с минимальными вложениями.

Прогноз на 2015 год:

«Главными событиями на рынке новостроек «новой Москвы» в 2015 году станут принятие проектов территориальных схем Троицкого и Новомосковского административных округов, а также открытие на территории НАО двух станция метро – «Румянцево» и «Саларьево», - комментирует Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». - Первое событие должно побудить девелоперов к принятию решений относительно реализации новых проектов, второе – повысить спрос и цены на новостройки вблизи новых станций. Кроме того, на рынке «новой Москвы» в 2015 году ожидается снижение спроса, вызванное падением покупательной способности населения на фоне негативных прогнозов в российской экономике. Зарождение негативных тенденций прогнозируется на весну. С учетом высокой конкуренции на рынке, успешными будут проекты на высокой стадии строительства, расположенные близко к Москве и с перспективой улучшения транспортной инфраструктуры. Массового падения цен на квартиры в новостройках «новой Москвы» не предвидится, однако некоторые застройщики могут пойти на снижение цен для привлечения покупателей.

В наступающем 2015 году в «новой Москве» прогнозируются высокие объемы ввода нового жилья. По текущим оценкам в следующем году должно быть построено более 2 млн кв. м квартир. При этом появления большого числа новых проектов ожидать не приходится. Девелоперы, имеющие свободные площадки в НАО и ТАО, дождутся окончательного принятия генплана и будут корректировать свои проекты, опираясь на него».