Власти подготовили ко второму чтению поправки в закон о долевом строительстве. Если они будут приняты, многим строителям придется увеличить уставный капитал или уйти с рынка.
Власти учли замечания бизнеса к правительственному законопроекту об ответственности застройщиков перед дольщиками: чрезмерного ужесточения требований к застройщикам не будет, рассказали РБК собеседник в Минстрое и первый зампредседателя комитета Госдумы по жилищной политике Елена Николаева. Решено не предъявлять завышенных требований к собственным средствам компаний-застройщиков, эту норму намерены заменить требованием к их уставному капиталу — его размер будет увязан с масштабами строительства, которое ведут застройщики, уточнил сотрудник министерства.
Это подтвердила Николаева, участвовавшая в доработке законопроекта: подготовленные ко второму чтению поправки предусматривают, что размер уставного капитала застройщиков будет зависеть от общей площади объектов, на строительство которых ими получено разрешение. Минимальный размер уставного капитала составит 2,5 млн руб. — он потребуется компаниям, собравшимся строить 1,5 тыс. кв. м; максимальная величина — 1,5 млрд руб. — компаниям, начинающим возведение более 500 тыс кв. м. Пока размер уставного капитала компаний не будет соответствовать требованиям закона, получить новые разрешения на строительство застройщики не смогут, пояснила депутат.
Новый закон для строителей жилья
Под законопроектом об усилении ответственности застройщиков перед дольщиками подразумевается законопроект № 954041-6 о внесении изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» и другие законодательные акты.
Законопроект был внесен правительством в Госдуму 14 декабря 2015 года, а 19 февраля 2016-го — принят в первом чтении. Второе чтение может состояться до конца весенней сессии, то есть до 25 июня, так как законопроект включен Думой в перечень приоритетных, заявлял в середине мая первый заместитель председателя комитета Госдумы по земельным отношениям и строительству Мартин Шаккум.
Проект наделал много шума, когда был опубликован для общественного обсуждения: в первой редакции предлагалось отменить страхование гражданской ответственности застройщиков перед дольщиками, а вместо этого обязать покупателей жилья страховаться самостоятельно. К моменту внесения законопроекта в Госдуму эту меру исключили.
Основные меры, оставшиеся в законопроекте после первого чтения:
— вводится требование к застройщику иметь собственные средства в размере 5% от стоимости незавершенного строительства (стоимость рассчитывается исходя из площади и средней цены 1 кв. м жилья в регионе по госстатистике), но не менее 1 млрд руб.;
— предусматривается освобождение от страхования и банковского поручительства для застройщиков, которые будут использовать счета-эскроу (полученные на строительство конкретного дома деньги можно использовать только с этой целью);
— создание единого реестра застройщиков с обязательным раскрытием информации о бенефициарах.
Регулирование размера бизнеса застройщиков должно дополнительно защитить покупателей жилья, рассчитывают в правительстве. Проблема обманутых дольщиков до сих пор не решена: к началу 2016 года их количество достигло примерно 97 тыс., увеличившись за прошлый год сразу на 43 тыс. человек, утверждал руководитель рабочей группы единороссов по защите дольщиков, депутат Госдумы Александр Хинштейн. Представители Минстроя его данные не опровергали. Хинштейн выступал против требования, чтобы строители имели на руках не менее 1 млрд руб., так как это могло бы привести к уходу с рынка небольших компаний и его монополизации.
Привязывать размер уставного капитала к количеству построенных квадратных метров довольно странно, считает гендиректор компании «Региондевелопмент» Ольга Вальчук. «Этих денег в случае банкротства застройщика все равно не хватит на достройку объекта, — говорит она. — Судя по всему, это делается для того, чтобы на рынок не выходили компании-однодневки, которые просто насобирали денег с дольщиков и исчезли. Но подобных компаний не так много, поэтому глобально такая мера ни к чему не приведет».
Данная мера нужна для того, чтобы отгородить дольщиков от мелких компаний с уставным капиталом в 10 тыс. руб., согласен заместитель гендиректора MR Group Андрей Кирсанов: «Но в целом дольщиков это не защитит». Дифференциация требований к уставному капиталу — положительный момент, но непонятно, как можно администрировать процесс, отмечает президент группы «Мортон», одного из крупнейших строителей жилья в России, Александр Ручьев. На деле предложенные меры лишь осложнят жизнь застройщикам, но прав дольщиков не защитят, скептичен еще один собеседник РБК в строительной компании из топ-10. Вспоминаются 90-е годы, когда уставные капиталы застройщиков «надували» так, как было нужно, но ничего за этим не стояло и никаких гарантий никому не давало, поясняет девелопер.
Нынешняя экономическая ситуация в совокупности с законодательными нововведениями в любом случае приведет к укрупнению рынка: вымыванию с него мелких и средних застройщиков, не сомневается Ручьев. Этот процесс уже заметен в регионах, отмечают представители двух крупных компаний-застройщиков. Ранее «Мортон» прогнозировал уход со строительного рынка до 15% компаний в течение 2016 года. «Произойдет вымывание с рынка небольших игроков, и оставшиеся крупные застройщики смогут диктовать свои условия и повышать цены», — солидарна Вальчук.
Поправки к законопроекту о защите дольщиков в целом готовы, говорила на прошлой неделе в Госдуме статс-секретарь Минстроя Наталья Антипина. Но доработанный законопроект в Думу еще не внесен — есть намерение включить в документ положение о компенсационном фонде для дольщиков, из средств которого будут достраиваться проблемные объекты, добавляет она.
Создать такой компенсационный фонд предложил президент Владимир Путин на заседании Госсовета в середине мая. Формироваться фонд будет за счет средств, которые сейчас застройщики отчисляют в страховые компании — это около 1% от суммы каждого договора долевого участия, пояснял тогда журналистам глава Минстроя Михаил Мень. По его подсчетам, за счет взносов застройщиков фонд сможет пополняться на 30–35 млрд руб. в год.
Компенсационный фонд для обманутых дольщиков может заработать с ноября этого года, рассказал РБК источник, близкий к рабочей группе Минстроя, которая обсуждала вопрос о создании фонда на минувшей неделе. В целом схема создания фонда определена, говорит источник: застройщики будут отчислять в него взносы за каждый объект, который планируют строить, и взнос станет одним из условий для получения разрешения на строительство. Если застройщик не исполнит обязательств перед дольщиками, деньги на достройку объекта поступят из компенсационного фонда. Достраивать объекты будут компании, отобранные фондом на конкурсе.
Величина обязательных отчислений застройщиков в компенсационный фонд еще не определена, обсуждается от 0,5% до 1% от заявленной стоимости строительства, рассказал собеседник РБК. Нет однозначного решения и о количестве фондов — будет ли он единым, как Агентство страхования вкладов (АСВ), которое выплачивает компенсации вкладчикам в случае отзыва лицензии у банков, или будут созданы фонды и в регионах, добавляет источник.
В пресс-службе Минстроя комментировать подробности обсуждения не стали. «Идея создания компенсационного фонда в настоящее время находится в стадии проработки. Минстрой России рассчитывает, что поправки о функционировании этого фонда будут внесены в весеннюю сессию. Дальше механизм работы фонда планируется отрегулировать соответствующими подзаконными актами», — ответила пресс-служба на запрос РБК.
Для дольщиков создание такого фонда, как и АСВ, — благо, считает Кирсанов. Другой крупный девелопер предупреждает, что деньги на выплату взноса застройщик возьмет у дольщиков, то есть страховка закладывается в стоимость квадратного метра — это приведет к повышению цен на квартиры. «Другое дело, что конкретный застройщик сядет и подумает: надо заплатить за то и за это? Если доход слишком маленький — стоит ли заниматься этим бизнесом вообще? У нас страна-то большая, много маленьких компаний, во многих городах небольшие объемы строительства. Для них это все чувствительно», — рассуждает собеседник РБК.
«Если застройщикам нужно будет отчислять в фонд порядка 1% от каждого ДДУ [договора долевого участия], они будут пытаться переложить эти расходы на потребителя, — подтверждает партнер «Химки Групп» Дмитрий Котровский. — Для Московского региона повышение стоимости станет не таким заметным, но все равно это может оказаться чувствительным для покупателя».
Если законопроект будет принят, крупному застройщику придется взять на себя дополнительные затраты более 100 млн руб., прогнозирует Котровский. Речь предположительно идет о сумме в размере до 15% бюджета строительства, считает Вальчук. «Создаваемый фонд для защиты дольщиков — это в первую очередь благо для банков, — комментирует она. — Эти средства надо где-то размещать, это подпитка банковской системы! А дольщиков защитит только грамотный подход к выбору строителя».
Председатель инициативной группы дольщиков «Ивановского ДСК» (входит в оказавшуюся на грани банкротства группу СУ-155) Виктория Шастова уверена, что государство предпринимает правильные шаги: «Фонд нужно создавать обязательно, тогда дольщики не окажутся в той ситуации, в какой оказались мы».
Налогоплательщики и инвесторы
В принятом в первом чтении законопроекте также содержится предложение разрешить застройщикам тратить деньги дольщиков на строительство объектов социальной инфраструктуры — детских садов, школ, поликлиник и т. д. Об этом просили застройщики — в частности, в Минстрой обращалось Общество взаимного страхования застройщиков, рассказал РБК президент группы «Мортон» Александр Ручьев.
Но депутаты намерены отказать: дольщики — такие же налогоплательщики, как все остальные граждане, они не должны за свой счет оплачивать еще и строительство объектов, которые и так должны строиться за счет их налогов, возмущался при обсуждении законопроекта в Думе депутат Александр Хинштейн.
Застройщики получат разрешение тратить деньги дольщиков на социальную инфраструктуру, но при условии, что построенные объекты будут переданы в собственность дольщиков или безвозмездно перейдут в государственную или муниципальную собственность, рассказала РБК первый зампредседателя комитета Госдумы по жилищной политике Елена Николаева.
«Мы последовательно выступали за то, чтобы объекты социальной, инженерной и дорожно-транспортной инфраструктуры были включены в перечень разрешенных для финансирования за счет средств дольщиков. Отсутствие у застройщиков такой возможности ставило под вопрос обеспечение социальной инфраструктурой крупных проектов и, соответственно, выполнение социальных программ регионов и городов», — пояснил Ручьев.
На стоимости жилья для дольщиков новая норма не отразится, заверяет собеседник в другой строительной компании: она лишь узаконит уже существующую практику. «Мы с нуля строим котельные, дороги, детские сады и школы, и здесь никаких бюджетных средств в проектах нет. По сути, частные застройщики выполняют функции государства, обеспечивая жителей социальной инфраструктурой», — поясняет девелопер. По его словам, стоимость инфраструктуры уже сейчас закладывается в стоимость квартир, которые покупают дольщики, так что в случае принятия закона для них ничего не изменится.
