Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги 1 квартала на рынке новостроек «новой Москвы». Объем предложения снизился на 14,5%. Средняя цена квадратного метра практически не изменилась (-0,5%) и составила 105 160 рублей.
В 1 квартале 2016 года новых проектов на первичном рынке «новой Москвы» не появлялось, предложение пополнялось исключительно за счет выхода корпусов в уже реализуемых комплексах. Так, стартовали продажи в новых домах ЖК «Андерсен», «Татьянин Парк», «Борисоглебское», «Испанские кварталы», «Новое Бутово», «Переделкино Ближнее» и «Бунинские луга». Одновременно завершилась первичная реализация квартир в ЖК «Николин парк» и «Изумрудный», а несколько корпусов в ЖК «Бунинские луга», «Татьянин парк» и «Переделкино Ближнее» были выведены из продажи.
Таким образом, по данным аналитиков «Метриум Групп», по итогам 1 квартала 2016 года на рынке новостроек «новой Москвы» экспонировалось 34 проекта. Совокупный объем предложения оценивался на уровне 7 600[*] квартир, что на 14,5% меньше, чем в начале года. Сокращение объема реализуемого на первичном рынке жилья по большей части было вызвано закрытием продаж в нескольких корпусах крупнейших проектов.
По-прежнему основной объем предложения локализован в НАО. За отчетный квартал его доля благодаря выходу новых корпусов в местных проектах выросла на 2,4 п.п. и достигла 83,2%. На ТАО приходятся остальные 16,8% предложения.
Источник: «Метриум Групп»
Как отмечают аналитики «Метриум Групп», доля жилья в многоэтажных новостройках повысилась на 12,2 п.п. и теперь составляет 65,3%. В то же время процент квартир, продаваемых в мало- и среднеэтажных корпусах, сократился на 4,2 и 8 п.п. соответственно (до 18,8 и 15,9%)
Структура предложения квартир по этажности домов (внешний круг – 1 кв. 2016 года, внутренний круг – 4 кв. 2015 года)
Источник: «Метриум Групп»
По стадии готовности структура предложения сместилась в сторону новостроек, где ведется монтаж этажей. В общей сложности на них приходится 39% квартир, прирост относительно начала года составил 5,2 п.п. Далее следуют корпуса на стадии отделочных работ, в них сконцентрировано 32,1% предложения (-12,2 п.п. за квартал). Еще 17,2% лотов продается в полностью готовых домах, остальные локализованы в новостройках на начальном этапе возведения.
Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)
Источник: «Метриум Групп»
Как подсчитали аналитики «Метриум Групп», средняя цена квадратного метра на рынке новостроек «новой Москвы» по итогам квартала составила 105 160 рублей., по сравнению с началом года она практически не изменилась (-0,5%). При этом в округах наблюдалась разнонаправленная динамика: в НАО отмечено сокращение на 2,2% (до 112 750 рублей.за квадратных метров), а в ТАО – рост на 5% (до 67 580 рублей. за квадратных метров). Причиной произошедших изменений в большей степени послужило перераспределение предложения после вывода на рынок новых корпусов и закрытия продаж в уже реализуемых.
Рейтинг жилых комплексов «новой Москвы» с наиболее доступным бюджетом покупки возглавляет эко-район «Борисоглебское». Следом за ним следует ЖК «Кутузовские березы», по-прежнему замыкает тройку ЖК «Спортивный квартал»:
- 2 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 33,4 квадратных метров (эко-район «Борисоглебское»);
- 2,210 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 40,93 квадратных метров (ЖК «Кутузовские березы»);
- 2,256 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 27,79 квадратных метров (ЖК «Спортивный квартал»).
Средний бюджет покупки по сравнению с началом года сократился на 4% и составил по итогам квартала 5,805 млн рублей. Также отмечено снижение средней стоимости одно- и двухкомнатных квартир (на 3% и 5% соответственно).
Площадь и стоимость квартир в зависимости от типологии
Источник: «Метриум Групп»
Основные тенденции
«В первом квартале 2016 года на рынке новостроек «новой Москвы» девелоперская активность была невысокой, - отмечает Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». - Новых проектов не выходило, предложение пополнялось за счет старта продаж в корпусах уже реализуемых комплексов. При этом совокупный объем продаваемых квартир снизился на 14,5%. Основной причиной сокращения предложения послужило закрытие продаж сразу в нескольких корпусах крупнейших проектов. Кроме того, в феврале на первичном рынке ТиНАО отмечен всплеск спроса, связанный с неопределенностью относительно продления программы государственного субсидирования ипотечной ставки. По отдельным наиболее привлекательным проектам число сделок увеличилось в два раза по сравнению с январем. В марте спрос стабилизировался и вернулся на привычные позиции.
В первом квартале 2016 года прямое повышение цен было отмечено в большинстве новостроек ТиНАО. Однако за счет перераспределения предложения средний ценовой показатель практически не изменился и составил 105 160 рублей. В начале года застройщики продолжили активно использовать инструменты стимулирования спроса, скидки по отдельным проектам доходили до 10%.
Также в начале года на первичном рынке жилья «новой Москвы» получила продолжение зародившаяся еще в 2015 году тенденция к сокращению бюджета покупки квартиры за счет минимизации ее площади. По итогам первого квартала средняя площадь экспонируемой однокомнатной квартиры сократилась на 2%, а двухкомнатной – на 1%. В результате средний бюджет покупки упал на 3% и 5% соответственно. Наиболее ярко иллюстрирует вышеописанную тенденцию квартирография во вновь выходящих домах уже реализуемых проектов. Так, в корпусах ЖК «Испанские кварталы», стартовавших в феврале 2016 года, представлены однокомнатные квартиры площадью от 33,3 квадратных метров и двухкомнатные квартиры от 47,5 квадратных метров. При этом в предыдущих корпусах того же комплекса, выведенных в продажу в апреле 2015 года, аналогичные площади составляли 37,4 и 59,7 квадратных метров соответственно. Похожая ситуация наблюдается и в ЖК «Новое Бутово». В корпусе, вышедшем в реализацию в марте 2016 года, предлагаются однокомнатные квартиры площадью от 25,8 квадратных метров, тогда как ранее в проекте нельзя было купить жилье менее 36 квадратных метров.».
Прогноз
«Новостройкам ТиНАО все сложнее конкурировать с проектами старой Москвы, - заключает Анна Соколова. - Обладая более низкой транспортной доступностью и обеспеченностью инфраструктурой, они постепенно утрачивают свое единственное значимое преимущество – доступную цену. Уже сегодня на старте продаж квартиру в московской новостройке в пределах МКАД можно приобрести за 3,1 млн рублей. Зачастую бюджет покупки в проектах ТиНАО, расположенных в радиусе 15 км от города, сопоставим с этой цифрой или превышает ее. Усиливающаяся ценовая конкуренция, вероятно, приведет к дальнейшему распространению тенденции к снижению бюджета покупки во вновь выходящих в продажу корпусах и проектах. Для этого застройщики могут пойти по пути сокращения площадей квартир или выводить новые объемы жилья по демпинговым ценам.
Кроме того, сложная ситуация на рынке побудит девелоперов более внимательно относиться к разработке новых проектов. Только качественная концепция в сочетании с разумной ценовой политикой позволят получить максимально ликвидный продукт.
Главным драйвером спроса в ближайшее время по-прежнему останется ипотека, поскольку реальные доходы населения продолжают падать и привлечение заемных средств остается для многих единственной возможностью решить жилищный вопрос. По-прежнему важным инструментом стимулирования спроса останутся скидки и выгодные рассрочки, наличие которых позволит охватить максимально широкую аудиторию покупателей».
* Объем предложения в ЖК «Акварель», «Ново-Никольское», «Бунинские луга», «Рассказово» и «Марьино Град» рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.
