Очередное мероприятие московского центра урбанистики «Город», прошедшее 11 ноября при поддержке Стройкомплекса Москвы и АО «Мосинжпроект», было посвящено «новой Москве». Прошло три года с момента официального расширения административных границ Москвы и настало время подвести некоторые итоги, а также поделиться своими ожиданиями и планами на будущее.
Днём ранее, 10 ноября, после проведения публичных слушаний и учёта 29 тысяч замечаний от жителей и предприятий была утверждена территориальная схема развития новых территорий, работа над которой велась последние два года.
Большая часть замечаний касалась дорожной сети, так как почти все дороги в «новой Москве» так или иначе затрагивают посёлки, садовые товарищества или природные зоны.
Сейчас идёт работа над Генеральным планом развития новых территорий, его планируется принять 1 июля 2016 года вместе с Правилами землепользования и застройки.
Всего территория разбита на 92 участка, параллельно с работой над Генпланом и Правилами землепользования и застройки идёт работа по планированию всех этих участков. Основные принципы при разработке территориальной схемы:
- комфортная среда для жизни человека;
- сохранение существующего экологического каркаса — почти половину территории составляют леса;
- создание сбалансированной транспортной инфраструктуры, включающей более 600 км автодорог;
- создание единой системы инженерного обеспечения;
- построение жилых комплексов по принципу квартальной застройки;
- строительство жилых кварталов в основном средней этажности 4-5 и 9-12 этажей;
- создание рабочих мест в шаговой доступности от жилья;
- размещение объектов социального назначения, включая строительство новых школ и детских садов в зонах малоэтажной застройки;
- создание 12 точек роста, центров градостроительного развития, включая все необходимые социальные объекты, объекты культуры, парки, рабочие места.
В «новой Москве» реализуется план по реконструкции и строительству автомобильных дорог. Три проекта (Рассказовка — Московский, Мамыри — Саларьево, Коммунарка — Бутово) уже были реализованы в прошлом году. Из объектов, строительство которых уже ведётся, в этом году планируется завершить строительство развязки МКАД — Ленинский проспект и эстакаду через киевское направление ж/д у станции Внуково; в 2016 — эстакаду «33 км Киевского направления» и развязка МКАД — улица Профсоюзная; в 2017 — автодорогу Кокошкино — Боровское шоссе — Киевское шоссе — Ботаково и к 2018 году планируется завершить реконструкцию Калужского шоссе и ЦКАД. Ещё по семи объектам со сроками ввода в 2017-2018 году разработана проектно-сметная документация и ещё по четырём объектам уже получено положительное заключение Мосгорэкспертизы.
Кроме этого ведётся строительство метро: Сокольническая линия до Саларьево, Солнцевская линия до Рассказовки с перспективным продлением во Внуково, новая линия от ст. Ул. Новаторов до Коммунарки; проектируется развитие Курского и Киевского направлений железной дороги; проектируется отдельная линия трамвая в районе Коммунарки.
Изначально планировалось строительство локальных очистных сооружений и только одна треть должна была быть подключена к центральной системе канализования Москвы, но позже было принято решение через новые коллекторы всю территорию подключить к единой системе канализования Москвы.
На территории «новой Москвы» до 2035 года планируется создание порядка 1 миллиона рабочих мест, что обеспечит работой порядка 60% трудоспособного населения на новых территориях.
Из почти семи триллионов рублей из всех источников финансирования большая часть (около пяти триллионов) будет потрачена на строительство жилой и коммерческой недвижимости; один триллион — на создание транспортной инфраструктуры (автомобильные дороги, метрополитен, железная дорога, легкорельсовый транспорт, ТПУ); 622 млрд — на создание инженерной инфраструктуры; 339 млрд — на социальную инфраструктуру и 6,25 млрд — на экологическую инфраструктуру, включая переработку ТБО и природоохранные мероприятия.
По структуре бюджетов наиболее значительная доля (84,23%) приходится на частные инвестиции, 5,48% — инвестиционные программы естественных монополий, 7,28% — расходы бюджета города Москвы и 3,01% — расходы федерального бюджета.
На примере административно-делового центра в посёлке Коммунарка, который уже прошёл публичные слушания и находится в Правительстве на утверждении Владимир Фёдорович показал принцип развития территории, который включает жилую застройку, социальные объекты, общественно-деловые зоны, места приложения труда, включая кампус МИСиС и библиотечный центр Российской государственной библиотеки. Реализация этого проекта уже началась, ведётся строительство инженерной инфраструктуры и зданий префектуры.
Всего в этом году на новых территориях планируется ввести в эксплуатацию три миллиона кв. м недвижимости, количество рабочих мест с момента передачи территорий уже практически удвоилось — создано порядка 80 тыс. новых рабочих мест, реализован ряд проектов по развитию дорожно-транспортной инфраструктуры, значительно увеличено количество вводимых объектов социальной инфраструктуры: 12 объектов было построено в прошлом году, в этом году — 25 объектов, включая 18 детских садов, шесть школ и одну поликлинику.
Второй большой доклад был посвящён общественному мнению: итоги, ожидания и перспективы развития присоединённых территорий глазами жителей «старой» и «новой Москвы».
Опрос проводился 1-15 октября 2015 года среди взрослого населения города Москвы. Статистическая погрешность не превышает 3%. По результатам опроса все жители Москвы знают о присоединении новых территорий либо очень хорошо (55,3%), либо в общих чертах (44,7%).
При этом большинство жителей «старой» Москвы (65,5%) считают Москвой только старые территории города. В то же время только чуть больше половины населения «новой Москвы» (50,8%) считают, что живут теперь в Москве и воспринимают город в целом, включая новые территории.
Мнение жителей «старой» Москвы о присоединении новых территорий разделилось. Чуть меньше половины опрошенных (49,8%) поддерживают присоединение новых территорий, 27,2% относятся к этому негативно и 16,4% остались безразличны к этому решению.
Среди жителей «новой Москвы» 34,3% считают, что ситуация в их районе определённо улучшилась; 28,8% — скорее улучшилась; 11,5% — скорее ухудшилась; 7,8% — определённо ухудшилась, 12,8% — не изменилась. Ещё 4,9% опрошенных затруднились ответить.
Большинство жителей как «старой», так и «новой Москвы» уверены, что ситуация с организацией рабочих мест и развитием жилищного строительства улучшится. Жители «новой Москвы» более оптимистично, чем жители Москвы «старой» смотрят на ситуацию с транспортом и благоустройством города. В то же время многие жители как «старой», так и «новой Москвы» обеспокоены проблемами с мигрантами и экологией.
Подавляющее большинство жителей «старой» Москвы (82,1%) уверены, что экология в «новой Москве» лучше, чем в «старой»; 55,8% считают, что там больше перспектив улучшить жилищные условия. Не так оптимистичны они в вопросе условий для проживания с детьми (42,8% считают, что в «новой Москве» с этим лучше, 35% — что хуже). Ещё меньше жители «старой» Москвы уверены в дорожной ситуации — 35% считают, что в «новой Москве» она лучше, чем в «старой» и 24,4% — что хуже. В целом 39,4% жителей «старой» Москвы допускают переезд на территорию «новой Москвы» для себя и своей семьи.
Жители как «старой» (33,6%), так и «новой Москвы» (31,2%) полагают, что новые территории лучше всего подходят для молодёжи, которая хочет жить отдельно от родителей. В то же время жители «новой Москвы» больше жителей Москвы «старой» уверены, что в их регионе семьи с детьми могут сочетать ритм города и хорошие экологические условия (30,4%), а пенсионеры могут быть ближе к природе (25,7%).
Вполне ожидаемо, что большинство жителей «старой» Москвы (64,8%) никогда не были в ТиНАО. При этом из тех, кто в «новой Москве» всё же бывает, большинство (68,4%) ездят туда по личным нуждам и только 24,1% — по работе.
15,2% жителей «новой Москвы» не испытывают вообще никаких проблем (счастливчики! — прим. ред.). В то же время по мнению жителей самая сложная ситуация в «новой Москве» обстоит с медицинской помощью и лекарствами — этим недовольны более четверти, 28,2%, жителей. На втором месте со значительным отрывом (12,5%) идут проблемы нехватки денег на крупные покупки (предмет долговременного пользования). Проблемы с трудоустройством испытывают 9,9% жителей «новой Москвы». 7,4% жителей не хватает денег даже на еду и одежду. Неудобства в связи со строительством испытывает также 7,4% жителей, 6,8% недовольны своими жилищными условиями. Остальные проблемы (произвол чиновников, преступность, экология и стихийные бедствия) волнуют жителей «новой Москвы» в гораздо меньшей степени.
Жители «старой» Москвы демонстрируют консерватизм в своих транспортных предпочтениях: пока большинство (67,6%) обирается до «новой Москвы» на автомобиле. В то же время москвичи в качестве приоритетов развития готовы рассматривать главным образом только метро (51,3%) и автодороги (30,7%). Трамвай (19,2%), электрички (15,3%) и автобусы (14,2%) гораздо менее популярны. (В очередной раз подтвердилось, что единственным «серьёзным» общественным транспортом москвичи считают метро. — прим. ред.)
Любопытно разделились мнения относительно того, что нужно развивать в «новой Москве» для создания рабочих мест. На первом месте (16,5%) оказались крупные сельхозпроизводства; к ним можно добавить фермерские и подсобные хозяйства (9,6%) (москвичи уверены, что «новая Москва» — это преимущественно дачи и аграрная территория — прим. ред.). На втором месте (15,5%) стоит лёгкая промышленность (видимо считается, что лёгкая — значит менее вредная — прим. ред.). 13,1% опрошенных решили отправить в Новую Москву федеральные органы власти. Ещё около 30% задумались о науке и высоких технологиях: 11,8% за высокотехнологичные производства и 9,1% выступили за открытие научных центров и филиалов вузов.
В то же время наиболее предпочтительным вариантом развития территории «новой Москвы» считается научная и образовательная территория (31,2% и 42,6% жителей «старой» и «новой Москвы», соответственно). Мнения относительно застройки жилыми микрорайонами совпали (28,6% и 28,2%). Развивать в «новой Москве» производственные зоны больше хотят жители «старой» Москвы (в «старой» мечтают от производства избавиться, в Новой — не хотят его появления — прим. ред.). А вот о комфортной загородной жизни на природе как это ни странно мечтает больше жителей «новой Москвы» (31,4% против 24,6%). И меньше всего Новую Москву жители рассматривают в качестве преимущественно административной территории для размещения органов власти различных уровней.
От развития «новой Москвы» в целом фокус перешёл к отдельным проектам, реализуемым на присоединённых территориях.
Проректор по развитию имущественного комплекса МИСиС Олег Абросимов поделился информацией о проектировании нового кампуса университета на территории «новой Москвы». Проект родился ещё в 2008 году, когда стала ощущаться острая нехватка помещений в старом здании на Калужской площади. Планировалось строительство 7 зданий общей площадью 400 кв. м, включая общежития, дома для проживания сотрудников, спортивный комплекс и так далее. Проектирование началось в 2010 году, конкурс выиграла голландская компания. Проект прошёл экспертизу в 2012 году. В тот же год территория Коммунарки была присоединена к Москве и проект претерпел некоторые изменения, но с сохранением основных параметров. В настоящий момент происходит корректировка проекта с учётом московских требований.
Президент группы компаний «Мортон» Александр Ручьёв рассказал о проектах компании. Один из них — проект застройки в районе деревни Середнёво, который подразумевает один миллион квадратных метров жилья и ещё столько же — коммерческой недвижимости. Проект прошёл экспертизу, идёт процесс получения разрешения на строительства. Коммерческая недвижимость включает в себя помимо прочего технопарк и медицинский центр. Жилая застройка планируется по квартальному принципу, преимущественно малоэтажная. На территории, примыкающей к Киевскому шоссе, планируется построить крупный выставочный центр площадью 2,5 млн кв. м полезных площадей, включая постоянные выставочные площади и инновационные центры. В целом «Мортон» оптимистично оценивает перспективы «новой Москвы»: существующая разница в цене недвижимости между «старой» и «новой Москвой» позволяет как продать квартиру в «старой» Москве и купить недвижимость большей площади в ТиНАО, так и воспользоваться ипотечной программой под залог старой квартиры, при этом платежи по ипотеке выплачивать за счёт сдачи старой квартиры в аренду.
Директор института региональных исследований и городского планирования Высшей школы экономики Ирина Ильина выступила с сообщением об актуальных вопросах внедрения инновационных подходов к формированию моделей инвестиционно-градостроительного развития территорий «новой Москвы» на примере одного из проектов, который разрабатывал институт. На территории «новой Москвы» должны реализовываться новые модели развития городских территорий с учётом лучшего мирового опыта в этой области. Вектор развития должен выбираться с учётом существующей застройки и существующего спроса на объекты, а также с учётом запросов и потребностей потенциальных будущих жителей новой территории.
Руководитель исследовательских проектов Московского института социально-культурных программ Кирилл Пузанов рассказал о культурном аспекте развития территорий «новой Москвы», о тех данных, которые были получены в первую очередь благодаря основному проекту института — «Механика Москвы». В 2013-2015 годах проводился порайонный опрос жителей, в каждой волне опроса были опрошены 12-15 тысяч респондентов. Также в исследовании использовались статистические и картографические данные.
Как видно из слайда, и уровень транспортной доступности, и уровень запроса на культуру и развлечения (который авторы исследования связывают с развитием транспорта) в «старой» и «новой Москве» значительно отличаются. В то же время и внутри «новой Москвы» также есть отличия. «Ближний пояс», урбанизированные территории вблизи МКАД, — это территории, жители которых уже воспринимают недостаток инфраструктуры как проблему. В удалённом поясе, расположенном за ЦКАД и Троицком, городской образ жизни ещё не доминирует, поэтому отсутствие инфраструктуры ещё не так беспокоит жителей. Примечательно, что на границе между двумя этими поясами, где многоэтажная застройка сильно обогнала развитие транспорта, по результатам исследования живут самые недовольные инфраструктурой жители. Однако в целом авторы исследования пришли к выводу, что просто создания инфраструктуры, в том числе социально-культурной, недостаточно; необходима также реализация комплекса мер по созданию спроса на подобного рода услуги.
Архитектор-резидент Центра городских исследований Московской школы управления Ирина Ирбитская на многочисленных примерах из мировой практики попыталась раскрыть понятие драйверов — драйверских проектов. Драйверские проекты — это проекты, которые запускают процессы развития территорий, которые не останавливаются со вводом в эксплуатацию. Чаще всего это инфраструктурные проекты. Например, до революции один единственный проект, реализованный в Москве, позволил старой столице войти в десятку лучших городов того времени. Это проект канализирования города, который был реализован путём создания акционерного общества, куда вошли тысячи домовладельцев, причём государственные средства практически не использовались. Также драйверскими проектами стали османовская реконструкция Парижа, реконструкция метрополитена в Лондоне. Общее у всех этих проектов — минимальное использование государственных средств, большое количество инвесторов, учёт большого количества интересов различных бенефициаров всех основных групп, а именно: государства, муниципалитетов, крупных инвесторов, мелких инвесторов, мелких собственников, локального бизнеса, управляющей транспортной компании + перевозчиков, а также финансовых институтов.
Центр городских исследований провёл анализ транспортной инфраструктуры Москвы, в том числе на присоединённых территориях, и пришёл к выводу, что в Москве сложились очень хорошие стартовые условия для дальнейшего развития в русле новейших мировых тенденций. Эти условия включают в себя: большое разнообразие территорий; чаще всего в зоне ТПУ отсутствует плотная историческая застройка; имеется хорошая сеть железных дорог, которую при должном развитии можно использовать для интенсивного пассажирского сообщения. В то же время традиционная московская модель развития территорий с опорой на интересы лишь крупных девелоперов жилой и торгово-развлекательной недвижимости не позволяет развивать удалённые территории, которые менее интересны таким инвесторам. В Центре городских исследований пришли к выводу, что нужно в первую очередь разработать дифференцированную линейку ТПУ с учётом интересов всех основных групп прямых и косвенных выгодоприобретателей. Также необходимо разработать финансово-управленческую модель во главе с управляющей транспортной корпорацией и инициировать федеральную программу развития сети хабов и развития транзитно-ориентированных территорий с жёстко фиксированным регламентом застройки.
Помимо этого, Центр, опираясь на свои исследования, предлагает ограничить высотность массовой застройки не выше 6-8 этажей, окончательно отказаться от микрорайонного принципа застройки, снять ограничения на плотность застройки застраиваемой территории. При этом ограничивать высотность застройки предлагается экономическими методами — за счёт прогрессивной платы в бюджет за каждый возводимый этаж.
Директор по инвестициям PPF Real Estate Томаш Ластовка (Tomas Lastovka, Investment and Development Director) кратко обрисовал проект Comcity — первый проект, который был реализован в «новой Москве» в двух километрах от МКАД по Киевскому шоссе. Comcity — это крупный офисный парк класса А общей арендуемой площадью 430 000 кв. м с фокусом на IT-компании.
Первыми арендаторами в комплексе стали «Ростелеком», ГК «Систематика», «Астерос» и Oracle. В целом в комплексе планируется создание 38 тысяч рабочих мест. Объект возводится по современным и экологичным стандартам и по принципу «город в городе» — с собственными ресторанами, кафе, фитнес-центром, детским садом и магазинами.
В завершение встречи генеральный директор компании «Инвесттраст» Илья Гаврилов представил ещё один проект на территории «новой Москвы» — «Новые Ватутинки», который был вписан в существующий природный ландшафт и который может стать реализованным примером новой концепции комфортной среды проживания.
«Новая Москва» — безусловно крупнейший девелоперский проект в стране как по площади территории, так и по сложности реализации. Хочется верить, что в «новой Москве» не будут массово реплицироваться по-прежнему столь любимые девелоперами типовые проекты квартальной застройки панельными домами и что новые дома, кварталы и целые районы вберут в себя всё лучшее и самое современное, что было придумано в мире в области архитектуры и градостроения.
Спасибо Стройкомплексу Москвы за приглашение на это мероприятие!
