Председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников рассказывает в авторской колонке о перспективах рынка коммерческой недвижимости. "Растут не благодаря, а вопреки", - говорит эксперт об инвестиционных возможностях в условиях кризисной экономики.

Метро-2015

В 2015 году граждане, несмотря на приближающийся кризис, вряд ли перестанут ездить в метро - потребность работать и зарабатывать останется, несмотря на любую ситуацию. В связи с этим неплохие перспективы имеют проекты создания транспортно-пересадочных узлов с коммерческими площадями (ТПУ). Напомню, к 2020 году в Москве планируется ввести в строй 90 ТПУ, за которые ответственен метрополитен, при этом 42 появятся на действующих станциях, а 48 - на строящихся. Пока город об отмене или коррекции этих планов не заявлял, поэтому девелоперы, операторы и консультанты, желающие "влиться" в проекты создания ТПУ, могут рассчитывать на стабильную занятость. Как я уже неоднократно говорил, ТПУ могут и должны стать функциональными и комфортными для пассажиров и прибыльными для инвесторов. Наличие торговой, инфраструктурной составляющей и грамотная организация движения пассажиров через торговую зону позволит создать условия для экономии времени при совершении покупок, отдыха. С другой стороны, это даст дополнительный доход метрополитену и спасительную нишу - ретейлерам, чьи обороты сегодня снижаются. Конечно, есть риск затягивания или полной отмены строительства некоторых ТПУ, но те, которые все-таки будут введены в строй, однозначно выживут и даже будут востребованы (разумеется, мы говорим о ТПУ с грамотно разработанной концепцией). В начале следующего года планируется выставить на торги ряд проектов ТПУ.

Обед по расписанию

Несмотря на бурное развитие продуктового ретейла в последние годы, Москве по-прежнему не хватает порядка 500 тыс. кв. м магазинов FMCG, то есть точек, торгующих продуктами питания и товарами повседневного спроса. И эта ситуация дает основания прогнозировать, что крупные сетевые ретейлеры могут и дальше, даже в кризисный 2015 год, спокойно развивать свои сети в районах массовой застройки. Как показали наши исследования, лишь 17 из 121 столичного кластера, то есть не более 14%, обеспечены в необходимой степени FMCG-магазинами - есть куда расти. Особенно остро дефицит заметен в сегменте качественных супермаркетов с широким ассортиментом "фреша", а также городских гипермаркетов. Для насыщения рынка понадобится открытие еще не менее 500-600 торговых точек в различных форматах FMCG. И точки эти, при условии их грамотного расположения, будут успешно работать: падение доходов не вынудит людей отказаться от минимума необходимых товаров. Особой популярностью будут пользоваться дискаунтеры: в условиях, когда темпы инфляции растут, а зарплаты обесцениваются, граждане будут искать самые бюджетные способы удовлетворения жизненных потребностей. В рамках этой программы могут реализовываться отдельно стоящие объекты. На базе якорного супермаркета или гипермаркета для решения первичных потребностей могут реализовываться микрорайонные и районные ТЦ.

Коммунальные офисы

Как ни странно, кажущийся чисто "хипстерским" формат коворкингов имеет все шансы на бурный рост в непредсказуемом 2015 году. Во-первых, с развитием информационных технологий продолжает снижаться потребность в постоянном нахождении в офисе; между тем, работа на дому имеет ряд недостатков, и коворкинги в этой ситуации становятся компромиссным вариантом: здесь можно сосредоточиться на поставленных задачах, организовывать встречи с клиентами, комфортно работать с коллегами. Кроме того, развитию коворкингов будет способствовать и ненавистная нам экономическая неопределенность - как и в 2009-2010 году, многие компании сегодня сокращают расходы на персонал, и уволенные/уволившиеся сотрудники уходят в "свободное плавание", зачастую начиная собственный бизнес на базе имеющихся наработок, в том числе обслуживая клиентов, с которыми прежде работали через работодателя. Иными словами, кризис почти всегда способствует развитию "стартапов", что, в свою очередь, может послужить толчком к расширению сегмента коворкингов.

Доложите в центр

Помимо вышеперечисленных форматов, относительно "хорошо себя чувствовать" будут объекты коммерческой недвижимости, расположенные в пределах центра города, причем речь идет не о Центральном деловом районе (который включает в себя, к примеру, и ММДЦ "Москва-Сити", испытывающий сегодня серьезные проблемы с привлечением арендаторов), а об историческом центре города. Условно говоря, это локации в пределах Садового кольца. Несмотря на то, что и здесь сейчас наблюдается рост уровня вакансии, особенно в сегменте street retail, проблема высвобождения площадей в центре скорее кажущаяся. На самом деле, мы видим процесс реформации местного рынка аренды коммерческой недвижимости. Так, очевидна смена профиля арендаторов на одной из популярнейших торговых улиц Москвы - Тверской: здесь растет доля банков и общепита, а фэшн-операторы (например, та же ZARA) постепенно уходят. Сложно прогнозировать, насколько быстро будут заполняться освобождающиеся в центре помещения (в свете того, что банки и рестораторы сегодня тоже испытывают определенные трудности), но можно не сомневаться, что востребованными они останутся даже в сложном 2015 году.

Денис Колокольников специально для "РБК-Недвижимости"