Жилье уйдет в тень

Одна из мер антикризисной программы, утвержденной 10 февраля 2015 года мэром столицы Сергеем Собяниным, касается пересмотра норм инсоляции (степень освещенности солнечным светом зданий, сооружений и их внутренних помещений). Документ предусматривает проведение комплекса мероприятий «по внесению изменений в нормативные документы, устанавливающие инсоляцию жилых помещений». Таким образом власти хотят снизить ограничения для девелоперов при планировании территорий застройки (дома можно будет строить более плотно – новые нормы пока не приняты).

Заявления о возможном снижении требований к жилью по нормам естественного освещения помещений на федеральном уровне звучали еще весной прошлого года. «Принцип инсоляции формировался в советские годы, – отмечал глава Минстроя РФ Михаил Мень в интервью ИТАР-ТАСС в апреле 2014 года. – Во времена коммунальных квартир в каждом окошке должен был гореть свет, потому что в каждой комнате жила отдельная семья. Сейчас вокруг этого требования идут различные спекуляции, и этот вопрос нужно решать».

За отмену или снижение норм инсоляции давно ратует бизнес. «Нормы инсоляции – одно из самых серьезных ограничений по привязке объекта, – отмечает генеральный директор компании «Новые Ватутинки» Александр Зубец. – Площадки для строительства часто имеют неправильную геометрию, что очень сильно ограничивает квартирографию. В случае послабления норм по инсоляции это значительно упростит работу девелоперам».

Однако, как заявил корреспонденту «РБК-Недвижимости» заведующий лабораторией «Строительная светотехника» НИИ строительной физики Игорь Ашмаров, звучащие в информационном эфире ссылки на то, что Европа давно живет без норм инсоляции и что они являются пережитком социализма, – это лукавство. «В Великобритании, у которой наши строители в свое время заимствовали нормы по инсоляции, по–прежнему действует закон о праве на солнечный свет, – заявил ученый. – Более того, сейчас в ЕС готовится проект стандартов по дневному освещению, где также будут прописаны строгие требования в отношении естественной освещенности зданий».

Об осторожном отношении к изменению норм инсоляции говорят и некоторые представители строительного бизнеса. По словам коммерческого директора корпорации «Баркли» Екатерины Фонаревой, текущие нормы инсоляции в России вполне соответствуют тем правилам, которые приняты во многих европейских странах.

Машино-мест станет меньше

Антикризисным планом также предусмотрено снижение требования к обеспечению возводимых зданий машино-местами. В документе это звучит как «внесение изменений в градостроительные нормативы города Москвы в части обеспечения парковочным пространством с учетом реальной транспортной ситуации». Как пояснил на прошлой неделе на Российском инвестиционно-строительном форуме заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин, город может пойти на сокращение требований по машино-местам в проектах новостроек, которые находятся рядом с метро и достаточно обеспечены общественным транспортом. Это сократит нагрузку на девелоперов, считает он.

В московском правительстве этот вопрос рассматривают не первый год. «Мы хотим внедрить такой подход, при котором сможем лимитировать количество машино-мест при застройке земельных участков», – заявлял в конце 2013 года на семинаре «Диалог с инвестором» заместитель председателя Москомархитектуры Александр Тимохов.

Столичные чиновники полагают, что такая мера приведет к снижению автотрафика и стимулирует москвичей пересаживаться с личного транспорта на общественный. 

По данным общественного центра «За безопасность российских дорог», ежегодно частный автопарк в Москве пополняется на 300 тыс. автомобилей. «Снижение норм для застройщиков по машино-местам банально приведет к возникновению пробок и помех движению пешеходов и машин», – предостерегает директор юридической компании «Автоправо» Андрей Воронин.

Генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева считает, что при нормировании количества парковочного пространства нужно каждый проект рассматривать в контексте градостроительных планов. «Есть немало примеров, когда район, построенный на неосвоенной территории, где было предостаточно места для наземной парковки, потом обживался и начинал испытывать острый дефицит в машино-местах», – говорит она. С другой стороны, там, где, по всем прогнозам, локального спроса на парковки в будущем не предвидится, излишние нормативы обременят не только застройщика, но и покупателя. Часть издержек девелопер заложит в стоимость «квадрата» жилья.

«Если нормативы будут снижены, к примеру, до одного машино-места на 100–120 кв. м общей жилой площади [сейчас для жилья экономкласса норма составляет 1 машино-место на 1 квартиру], это облегчит жизнь девелоперов и дополнительно усложнит жизнь тех автомобилистов, кто имел возможность пользоваться парковками под офисными зданиями, то есть заставит еще какой-то определенный процент людей задуматься о том, а стоит ли ехать в центр на автомобиле», – считает партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.

Дольщики без регистрации

В рамках антикризисного плана также предусмотрено распространение норм ФЗ-214 на ЖСК и апартаменты. Сейчас апартаменты преимущественно реализуются по предварительным договорам, что несет определенные риски для покупателей: договор купли-продажи стороны заключат позже.

Бизнес приветствует это решение. «Считаем, что эта мера, безусловно, позволит уменьшить риск возникновения обманутых дольщиков, что в текущем моменте очень важно», – поделился мнением президент группы компаний «Мортон» Александр Ручьев на заседании правительства Москвы 10 февраля 2014 года. «Появится дополнительный хороший инструмент для того, чтобы повысить доверие к сегменту апартаментов покупателей и успокоить застройщиков», – считает глава российского представительства Rossmils Investments Алексей Могила.

Однако вице-президент компании RED Development Ольга Кузнецова замечает, что вызывает вопросы непоследовательность правительства в создании законодательной базы касательно апартаментов, а также нерешенный статус с регистрацией в таких помещениях. В правовом поле сохраняется норма, согласно которой в объектах, размещенных на землях нежилого назначения (апартаментах), отсутствует возможность постоянной регистрации, что делает проблематичным полноценное пользование всей городской социальной инфраструктурой (школами, поликлиниками и т. д.). Максимальный срок регистрации, на которую может рассчитывать собственник апартаментов, – пять лет.

Не совсем понятны и перспективы девелоперов от включения апартаментов под действие ФЗ-214. Как говорит юрист компании «Пересвет-Инвест» Наталья Баранкова, застройщики апартаментов не смогут привлекать средства покупателей, кроме как на основании договора долевого участия. Это значит, что средства поступят к ним только после регистрации указанного договора. «При этом застройщик будет нести предусмотренную ФЗ-214 ответственность за просрочку исполнения своих обязательств, а его деятельность при строительстве апартаментов станет контролироваться уполномоченными органами ровно таким же образом, как и при строительстве жилой недвижимости», – замечает Наталья Баранкова. Застройщику потребуется проходить все предусмотренные процедуры, начиная с подготовки проектной документации, получения банковских гарантий (или осуществления страхования ответственности) и заканчивая предоставлением отчетности.

Владимир Миронов