Постановлением от 13.08.2006 года № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную норму», определен состав общего имущества многоквартирного дома.
В отношении содержания общего имущества в многоквартирном доме статьей 39 ЖК РФ установлено: собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
С учетом рассмотренных положений собственники жилых помещений в многоквартирном доме помимо личных прав собственности на соответствующее жилое помещение обладают правом общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на него, однако в нашем случае обязанность своевременно и полностью вносить платежи возложена на пользователя трехсторонним соглашением, заключаемым продавцом (будущим собственником) управляющей компанией и пользователем (конечным приобретателем квартиры после получения права собственности продавцом), и договором на управление, содержание и ремонт, заключаемым между управляющей компанией и пользователем.
Юридическая обязанность собственников (пользователей) жилых помещений в многоквартирном доме вносить плату за коммунальные услуги установлена пунктом 1 ст. 153 ЖК РФ, т.е. той же нормой, что и обязанность вносить плату за жилое помещение.
Обязанность собственников (пользователей) жилых помещение в многоквартирном доме вносить плату за коммунальные услуги возникает на основании закона и осуществляется путем принятия и исполнения обязательств, возникающих на основании гражданско-правового договора о предоставлении коммунальных услуг.
Исходя из положений статьи 154 ЖК РФ, плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление (теплоснабжение).
Общий объем коммунальных услуг, потребляемых многоквартирным домом, включает коммунальные услуги, потребляемые в целях содержания общего имущества дома, и коммунальные услуги, потребляемые непосредственно проживающими в доме гражданами.
Содержание общего имущества дома включает такие обязательные элементы, как освещение, уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования, обеспечение в них установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности, а также меры пожарной безопасности, содержание и уход за элементами озеленения.
Для осуществления этих элементов содержания общего имущества дома необходимо потребление определенного объема таких коммунальных услуг, как холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление.
Следовательно, обязанность собственника (пользователя) жилого помещения в многоквартирном доме по внесению платы за коммунальные услуги, необходимые для содержания общего имущества многоквартирного дома, связана с установленной законом обязанностью несения бремени содержания принадлежащего имущества. Обязанность собственника (пользователя) по внесению платы за коммунальные услуги не может полностью прекращаться в связи с тем, что коммунальные услуги временно или постоянно не потребляются в соответствующем помещении гражданами.
Данный вывод подтверждается подпунктом 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ: обязанность собственника (пользователя) возникает в момент возникновения права собственности. В пользу данного вывода также свидетельствуют положения пункта 11 ст. 155 ЖК РФ: неиспользование собственником (пользователем) или иными лицами помещения не прекращает обязательства по внесению платы за коммунальные услуги.
Собственники (пользователи) помещений в многоквартирном доме вносят плату за приобретенные у ресурсоснабжающей организации объемы (количество) холодной, горячей воды, электрической энергии и тепловой энергии, а также за оказанные услуги водоотведения исходя из показаний приборов учета, установленных на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, с системами коммунальной инфраструктуры, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Общий объем (количество) потребленных холодной, горячей воды, электрической энергии и тепловой энергии, а также отведенных сточных вод, определенный исходя из показаний коллективных (общедомовых) приборов учета, распределяется между указанными собственниками (пользователями) расчетным путем в установленном порядке, а при наличии во всех помещениях многоквартирного дома индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета - пропорционально их показаниям.
Установленный порядок расчетов обязательств по внесению платы за коммунальные услуги предусматривает оплату коммунальных услуг, необходимых для содержания общего имущества дома.
